第一章 美國房地產的未來發展（摘）
全球經濟轉下，美國轉上
全球經濟原本即因石油、糧食和原物料短缺，而籠罩在通膨的隱憂之下，後來發生的日本大地震、利比亞戰爭等天災、人禍，更加深了全球經濟危機。環顧各國經濟：歐洲正陷於國債高築、經濟不振的泥沼裡；亞洲經濟則走向不明，熱錢到處流竄，資本市場極不穩定，投資風險也相對提高。反觀美國，經濟已經開始復甦，雖然房價仍停滯不前，但比較起其他經濟大國的處境，美國還是世界上少數幾個沒有災難、戰爭、糧食短缺等問題的國家之一，且美國政治穩定，社會體系運作成熟，而其資本市場的資產多被低估，故美國的投資基本面看好且較安全。
歐洲局勢棘手，中國成長降溫
二○一一年爆發歐債危機，歐洲各國深陷金融風暴，再加上歐洲四分之一的石油仰賴產油國利比亞提供，但油價卻因利比亞內戰和大量游資炒作而居高不下，對已經搖搖欲墜的歐洲經濟而言，無疑是雪上加霜。但如果擔憂通膨而加息，又會對陷入債務危機的希臘、義大利等國造成傷害，歐洲經濟局勢將更加複雜和棘手。
此外，由於預期歐元大幅貶值，市場投資人自二○○三年以來首次逃離歐元，專家媒體都在揣測歐元是否會崩盤。總之，一句話，這幾年若把錢放進歐洲市場，似乎太過冒險。
至於過去十年經濟快速成長的中國，則預期會在近幾年內開始降溫，主要理由有下列三項：
第一，自從二○○八年美國經濟不景氣開始，身為世界工廠的中國對美國的出口量已不如以往。
第二，中國出口倚重的另一市場日本，因震災縮減一般消費品的進口，以致中國對日本許多產品的輸出量也開始下滑。日本政府還可能會把投資在世界各地的資金抽回，對中國經濟發展更是不利。
第三，中國沿海城市的工資飛漲，已漸漸失去競爭力，所以中國的廠商不是轉移到內陸，就是改往東南亞國家。
中國房價停漲，游資尋找新出路
進一步來看中國房地產市場。過去因為投資人預期人民幣升值，一波波熱錢湧入中國，尤其房市如蓄水池般吸收了很多游資。為了防止經濟泡沫化，中國政府下達宏觀調控政策：要求銀行增持外匯、上調銀行存款準備金，以收緊資金流動力，同時立法限制投資客過度炒作中國房地產市場。
在熱錢狂潮進不了中國房地產市場的情況下，不少投資客將目標轉向了自由經濟體的香港，導致香港房市自二○○九年以來連漲十九個月，漲幅46%，泡沫儼然成形，未來房市崩盤的風險增高，難保不會重演一九九八年香港房市大跌52%的慘劇。
中國與香港的「出租回報率」及生活水平都比美國低，房價卻高出美國數倍，投資風險可見一斑。房地產投資者當然要考慮「出租回報率」及當地的生活水平，因此在中國房市的游資必須尋找新的出路，才能立於不敗之地。
中國熱錢淡出有助於美國房市回穩
二○○五年時美國國債是九兆美元，最近則衝破十三兆美元，一年近一兆美元的增加速率令人吃驚，已經危及美元在國際金融體系的領導地位。
所以美國處心積慮施壓中國，要求調升人民幣匯率，表面上是要降低對中國的貿易逆差，真正目的則是想透過美元相對貶值來減少美國的實質國債。中國鑑於日本這二十年來的慘痛教訓，不願輕易就範，卻藉由富士康員工跳樓事件來提高外國廠商在中國的基本工資，如此一來將使製造成本增加、外銷競爭力減退，同樣可以達到降低對美貿易順差的目的，但免除了美元貶值讓美國稀釋債務的壞處。
美國對中國每年的貿易逆差只約○‧二兆美元，看來人民幣一時還不會漲太多，所以在中國的熱錢會慢慢淡出，回流到美國、加拿大等國家的資本市場，這多少有助於美國房市回穩。
美國房價已跌至觸底
由於過去有部分美國銀行沒有查明貸款人的負擔能力就任意放款，導致美國在二○○七年爆發了「次級房貸」（Sub-Prime Mortgage）風暴。起初是付不起次貸的房子被銀行沒收，引發「第一波的法拍屋潮」，接著而來的是銀行及企業倒閉。歐巴馬政府雖挹注資金拯救銀行及有困難的屋主，試圖振興房市，但全美經濟低迷，失業率持續攀高，房價跌跌不休，收入縮水的屋主們在無法高價轉售房子，又苦撐不住的情況下，演變成「正常貸款」（Prime Mortgage）的房子也被銀行沒收，引發「第二波的法拍屋潮」。
據美國商務部公布的資料，二○一○年全年被法拍的房子總數超過一百萬戶，雖只比二○○九年的九十多萬戶稍增，但相較於房市泡沫之前的每年約十萬戶，則不可同日而語。穆迪信評機構（Moody’s）在更早前，便預估二○一一年也會有約一百萬戶的房子被法拍。如果房價繼續看跌，「溺水屋」（房價比抵押貸款還低的資產）的屋主都想解套，不管是否付得起每月分期貸款，可能還有更多的人會策略性棄屋。
摩根史坦利（Morgan Stanley）在二○一一年中，就認為銀行目前手上擁有的「銀行屋」（Bank Owned）和未來將取得的「銀行屋」，可能近八百萬戶，加上著名的房市網站Zillow 聲稱尚有三百八十萬戶房子正準備出售。換句話說，在二○一二年初，美國房市潛在的供給量，也就是「影子庫存」高達一千二百萬戶。要全部消化掉，以過去平均一年銷售五百萬戶來計算，還真是非得兩、三年時間不可。
入市時機已成熟
未來美國房市是否會有轉機？根據過往的經驗，可得出兩項結論：
1. 因「國民負擔住房的能力」（按貸款利率、房價、個人收入而定）創歷史新高，但同時被銀行法拍的房屋量也破歷史紀錄，所以美國房價一段時間內均會維持在低價。
2. 就業人口、銀行放寬貸款、貸款低利率、消費者信心，是左右房市興衰的主要因素。美國目前已具備後兩項要素，近來美國失業率也已降至 9% 以下，根據過往歷史經驗，當失業率不再惡化時，房價就會止跌。
雖有部分買家認為美國房市尚未觸底仍在觀望中，然而相信房價已接近谷底的人愈來愈多，國內外的投資者甚至感受到美國租屋風氣正在增長，出租回報率逼近歷史高點（有利因素），而紛至沓來。
美國的房價現在已至谷底，想要掌握這一波房地產市場難得的契機，可以隨時進場買屋。不過，目前房價要全面翻升為時尚早，投資者要獲利大約需等上三到五年，但等待後一定會有相當豐碩的果實。
美國房市的區域性差距
要注意的是，美國房市存有區域性的差異，無法一概而論。例如舊金山的房價大漲後抗跌性強，受到房市泡沫化的衝擊小，進場也撿不到便宜；再如達拉斯的房價一向未出現太大變化，漲少也跌少；而某些城市在過去房市狂飆時漲幅大，現在跌幅也深，預期未來美國景氣恢復時，又會呈現陡坡式上漲曲線；某些城市則因失業率太高，房市一時很難復甦，不宜作短線投資，但長期投資成果可期。拉斯維加斯的情況就相當符合後面這兩點。
拉斯維加斯的房價以二○○六年高峰點來看，至今已跌過半，目前房貸戶有四分之三屬於房價低於貸款的「溺水屋」。此外，拉斯維加斯二○一○年十二月的失業率達14.9%，遠高於全美平均9.4% 的失業率，因而房價復甦會相當緩慢。除此之外，拉斯維加斯還有特別吸引投資者的幾個特點：出租市場蓬勃、出租報酬率高、法律傾向於保護房東、較少發生房客拖欠房租又趕不走的問題……投資人聞風而至，進場撿便宜，以租金收入養房，作長線持有的打算，已使得拉斯維加斯的房市買氣再度名列全美排行第一名。
美國房地產兩年內可望回升
如果就全球經濟發展趨勢下的各國經濟成長狀況來作比較，可發現美國投資環境相對安全，因為美國房地產被嚴重低估，預期未來兩年美國經濟將開始好轉，房地產市場可望由谷底回升。來自中國大陸的投資人受到客觀環境的影響，勢必將投資焦點逐漸放在美國房地產市場上。
二○一二和二○一三年，將是全球各國的經濟成長的轉捩點，美國經濟將逐漸好轉，其餘國家則多半繼續衰退。雖然美國經濟仍面臨挑戰，但美國的先天體質強健，又擅長操弄國際金融與貨幣市場，借多還少，最後仍會是個贏家，在美國投資相對而言是安全的。美國新任駐中國大使駱家輝也說，中國人可以安心投資美國資產市場。
歷史經驗顯示，金融危機後必然伴隨經濟衰退，經濟衰退的期間不等，最常見是四到五年，然後慢慢復甦，若從二○○八年金融海嘯過後的四到五年計算，也就是二○一二到二○一三年。然而，當前的經濟氣氛詭譎，負面消息不斷，更增添不確定變數，二○一二年的經濟會好轉？還是會繼續衰退呢？
根據華府著名的經濟期刊 The Kiplinger Letter 對各國二○一一年及二○一二年的「國民生產毛額成長率」（GDPGrowth）之預測如表1所示（圖略，詳見本書）。
房市的轉捩點
從上述預測數據可看出，除了日本的經濟成長因災後重建而增強外，只有美國和英國是好轉的，其餘各國都是小幅衰退，這正是二○一二年和二○一三年會是個轉捩點的徵兆。
中國大陸因為 4 兆人民幣（約 6,261 億美元）刺激經濟的計畫，一直維持高成長的假象，有部分經濟專家指出中國大陸將面臨的幾項問題：
● 過多資金追捧房地產、原物料，全民炒作，泡沫已形成。
● 通膨問題很嚴重，勢必調升人民幣的匯率，此將不利出口。
● 歐美為了自救，對中國課徵懲罰性關稅，導致出口貿易大減。
● 為抑止資產泡沫擴大，銀行不放款，企業無法繼續投資。
● 經濟逐漸衰退，熱錢流出，換回美元以保本。
中國大陸的房地產高估，加上預期經濟成長下降，而美國的房地產則嚴重低估，且預期經濟開始好轉，所以未來把中國的房地產脫手到美國投資的人自然有增無減。目前外國人在美國投資的房地產，主要集中在加州、紐約州、內華達州及佛羅里達州，其中以加拿大人占最多數23%，中國人居第二占9%，後者還有很大的成長空間。
「通貨緊縮」和「通貨膨脹」的拉鋸
若問美國整體經濟對房市的影響，就必須從總體經濟面向來看。了解全球經濟體的相互作用，就可預測美國房市的發展，建議投資者仍應以短期出租回報率及長期保值觀點來規畫投資策略。
由於美國政府毫無節制地印行美鈔，加上近來中國大陸的工資調漲及人民幣略有升值，使其將來出口產品價格提高的可能性大增，許多人擔心「通貨膨脹」即將來臨。且因歐洲經濟體的危機，大量資金避險到美國，使美國的貸款利率不斷往下探底，例如三十年固定房貸利率降至4.75%，創二十五年來新低。但是，大家卻看不到市面上鈔票多到淹腳目，反而感覺資金短絀，不敢消費，似乎有「通貨緊縮」之虞，這現象又該作何解釋？
事實上，造成「通貨膨脹」或「通貨緊縮」的主要因素，是貨幣的流通量，也就是由信用創造的價值，而非發行量。透過下列例子，就能更清楚明白其間的差異。
因為時機不好，小鎮每個人都債臺高築。這天，從外地來了一名旅客，他在一家汽車旅館前停車。進入旅館後，拿出一張100元鈔票放在櫃檯上，然後上樓說想先看看房間。就在他上樓檢視房間的時候，店主抓了這張100 元鈔票，跑到隔壁屠戶那裡付了他欠的錢；屠夫有了100元，橫過馬路付清了欠豬農的錢；豬農拿著100元，奔向飼料供應商，也付清了他欠的錢；供應商拿到100元，趕忙去付清他召妓的錢；有了100元，妓女衝到旅館付了她所欠的房錢；最後，旅館店主把這100元再放回櫃檯上，以免旅客下樓時起疑。此時，這名旅客下樓來，聲稱沒有一間客房是滿意的，他把錢收回，塞進口袋，然後離開了。
這一天表面上看起來，沒人生產了什麼東西，也沒人得到任何東西，但是全鎮的債務清償了不少。100元產生了600元的價值，而且有借有還，再借不難。所以說，錢要流動才可以彰顯它的價值。
